Immobilienfinanzierung für Privatkunden

Der Nominalzins ist die Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Zinsen. Die Zinsen werden nach der Tilgungsverrechnung vom jeweiligen Restkredit berechnet. Der Effektivzins gibt die tatsächlichen Kreditkosten p.a. unter Berücksichtigung möglicher Zusatzkosten wie Provisionen an. Außerdem werden die Tilgungen bei der Ermittlung des Effektivzinses sofort berücksichtigt. Bei einem Vergleich mehrerer Darlehensangebote sollte demnach der Effektivzins p.a. hinzugezogen werden.

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind immer noch auf einem historischen Tiefstand. Daher ist die Vereinbarung einer längeren Zinsbindung von mindestens 10 Jahren in vielen Fällen sinnvoll. Letztlich ist aber die individuelle Situation ausschlaggebend und das jeweilige Vorhaben.

Immobilienbesitzer, deren Darlehen erst in einigen Jahren ausläuft, können sich die niedrigen Zinsen bereits heute sichern. Dazu schließt der Kreditnehmer einen Darlehensvertrag für die Zukunft ab. Die aktuellen Konditionen lassen sich gegen einen Aufschlag für bis zu 60 Monate im Voraus reservieren.

Hierbei handelt es sich um ein besonders flexibles Darlehen mit einer 100-prozentigen Sondertilgungsmöglichkeit. Der Sollzins ist variabel und orientiert sich an einem Referenzzins, etwa dem Euribor. Diese Finanzierungsvariante ist ideal für Darlehensnehmer, die auf fallende Zinsen spekulieren oder hohen Wert auf maximale Flexibilität legen. Da die Zinsen für den Kredit nicht feststehen, ist diese Variante in Zeiten steigender Zinsen riskant. Einige Banken bieten daher – gegen Zahlung einer entsprechenden Prämie – eine Zinsobergrenze (Cap) an.

Nach unserer Erfahrung ist Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 % des Immobilienpreises eine solide Basis für die Finanzierung. Um die angebotenen Top-Zinsen mancher Banken zu erhalten, ist häufig ein Eigenkapitaleinsatz von bis zu 40 % erforderlich. Einige Banken sind bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Diese Darlehen sind jedoch aufgrund eines berücksichtigten Risikoaufschlags deutlich teurer.

Bei der Kreditentscheidung sowie der Kalkulation des Zinssatzes orientieren sich viele Banken unter anderem an dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze einer Immobilie. Der Beleihungswert leitet sich vom Verkehrswert ab – in der Regel mit einem Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 %. Die Beleihungsgrenze wiederum beläuft sich in der Regel auf 60 bis 80 % des Beleihungswerts. Diese Grenze kann von Bank zu Bank variieren. Vergibt die Bank ein Darlehen mit einer sehr niedrigen Beleihung, so werden besonders günstige Zinsen gewährt. Bei Darlehen mit niedrigem Eigenanteil steigen die Kosten. Das gilt ebenfalls für Darlehen, die im Grundbuch als zweitrangig eingetragen
sind. Ursache: Bei einer Zwangsversteigerung würden zuerst die erstrangigen Schuldner bedient.

Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich durch einen gleichbleibenden Rückzahlungsbetrag (Annuität) aus. Die Tilgungsbeträge innerhalb der Annuität steigen im Umfang der eingesparten Zinsen. Das Annuitätendarlehen ist aufgrund der gleichbleibenden monatlichen Belastung die praxisübliche Vereinbarung bei der Finanzierung von selbst genutzten Immobilien. Tilgungsdarlehen (oder auch Abzahlungsdarlehen) zeichnen sich durch eine fallende Jahresleistung aus. Die Rückzahlungsbeträge (Raten) bestehen ebenfalls aus einem Zinsanteil und einer Tilgungsleistung, wobei die jeweilige Leistungsrate um die eingesparten Zinsen sinkt. Der Tilgungsanteil ist konstant. Aufgrund der anfänglich hohen Belastung sind Tilgungsdarlehen für die Finanzierung selbst genutzter Immobilien in der Regel nicht geeignet.

Die staatliche Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergibt zinsgünstige Darlehen etwa für den Kauf von selbst genutztem Wohneigentum, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Zusätzlich zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 % beim Bausparen (es gelten Einkommensgrenzen!). Über das sogenannte Wohn-Riestern unterstützt der Staat den Kauf selbst genutzter Immobilien zur Altersvorsorge.

Diese Risiken können über den Abschluss von Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit sowie Lebensversicherungen und Restschuldversicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. Der Kreditnehmer sollte sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über den bestehenden Versicherungsschutz beraten lassen. Die Stiftung Warentest rät darüber hinaus zu Versicherungen für den Todesfall.